西海岸新区出台意见定义高品质住宅细节

来源:华体会hth登录入口 作者:华体会最新登录网站 日期:2022-09-22 浏览:1

  9月15日,青岛西海岸新区住房和城乡建设局出台提升青岛西海岸新区新建高品质住宅项目的指导意见(试行)。意见自2022年10月1日起施行,有效期至2024年9月30日。对标上海、浙江、雄安创新举措,建设国际社区、未来社区、零碳社区、绿色生态城区,实现可持续发展。

  1.滨海大道(隧道出口-海西路)两侧500米范围;2.经济技术开发区(嘉陵江路以南、昆仑山路以东);3.灵山湾影视文化产业区(开城路以南、两河路以东、昆仑山路以西);4.古镇口军民融合创新示范区;5.海洋高新区;6.国际经济合作区(中德生态园全部);7.直管区部分主要地段。

  鼓励引进院校、科研机构、国际、国内建筑设计大师参与新建住宅项目小区规划方案、建筑方案决策并优先采用。提升小区空间形态、景观风貌、环境品质等。对业绩优、水平高、信誉好的院士和设计大师参照《山东省人民政府办公厅<关于贯彻〔2017〕19号文件促进建筑业改革发展的实施意见>》(鲁政办发〔2017〕57号)规定,可直接委托设计。

  小区主入口大门宜采用门廊式,大门宽度不小于15m、净高不低于4.5m,外墙立面应使用石材、铝板、陶土板、纤维水泥板等高档材料。大门结合安防门卫室进行设计,并兼顾访客休息、简易快递柜、卫生间等功能。

  单体建筑外墙装饰材料,推行采用档次高、耐久性强、安全性高、易于维护的真石漆、石材等高档材料,淘汰低端普通涂料。其中单体建筑室外一、二层(含沿街商业)须全部使用石材、铝板等材料。11层(含)以下的住宅单元内公共走廊、公共楼梯、电梯厅、公共出入口等处的地面、墙面应全部使用面砖或石材等环保级别高的材料铺装(贴),地面静摩擦系数(COF)不应小于0.5。单体建筑层高不宜低于3m。鼓励住宅套内配套独立储藏室最小使用面积不小于1.5m2,公共区域住户的专用储藏室最小使用面积不小于3.5m2。

  地下车库出入口采用单车道时,坡道最小净宽不应小于4m,普通小型车停车位宽度净尺寸不小于2.5m。设置一氧化碳监测系统并与自动通风系统联动运行,设置除湿设备。

  住宅小区单元门门洞口净宽度不宜小于1.8m,住宅小区及单元门禁全部使用非接触式使用,鼓励安装刷卡或人脸识别自动开启单元门、电梯轿厢。12层(含)以上住宅单元门厅净面积不小于10m2。33m以上的建筑每个单元应设置载重量不小于1050KG、可容纳担架的电梯,鼓励每单元分别设置两部电梯。

  单元内相邻户门开启后净距不宜小于1m,户门两侧开启范围内不得设置消火栓,户门土建洞口净宽度不小于1.15m。设置在室外的疏散楼梯宜封闭。每户宜预留中央空调安装条件和设置直饮水系统。

  住宅卧室、起居室与相邻房间的隔墙、楼板的隔声性能应及住宅外墙、外门窗空气声隔声性能均宜按《民用建筑隔声设计规范》(GB50118)等规范的最高标准执行。地下车库进入住宅楼座单元宜设置地下入户大堂,入户大堂的地面、墙面及顶棚应与首层电梯厅、公共出入口标准一致。小区全部设置导向标识、无障碍标识、消防安全标识等。

  鼓励新建住宅项目按照《绿色建筑评价标准》(BG/T50378)、《山东省绿色建筑设计标准》(DB37/T5043)、《山东省绿色建筑评价标准》(DB37/T5097)规定的二星级及以上标准(安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居5类指标,分值达到70分以上)实施规划设计。

  项目施工图设计文件审查合格后,建设单位要自行委托具备相应能力的第三方机构进行绿色建筑星级预评价;工程竣工验收合格一年后进行运营评价。与绿色运行专业托管企业签订合同,参与运行管理。积极配合做好星级绿色建筑认定标识。

  (四)推行超低能耗建筑、近零能耗建筑。落实碳达峰碳中和目标,严格执行建筑节能标准,发展超低能耗建筑、近零能耗建筑,将居住建筑节能标准在国家要求75%的基础上适当提高。

  将小区耗能指标,供暖年耗热量和供冷年耗热量,建筑被动节能措施,卧室、起居室的窗地面积比,卧室、起居室通风开口面积与房间地板面积比例,围护结构节能,屋面,外墙,透明外门窗,无热桥设计,气密性指标,换气次数,供暖空调,电气节能,生活热水(太阳能、燃气热水炉、可再生能源利用),能耗监测系统,公共区域照明计量,电梯计量,太阳能热水系统计量等相关设计技术指标全部落实到施工图设计文件上。

  外围护结构推广导热系数低、板材薄、强度高、不吸水、不易变形受损、环保无毒可回收材料,基层墙体粘结强度高、能兼做粘接和找平层、施工强度小、寿命长的保温节能材料。

  (五)提升建筑装配化建造标准。严格执行山东省《装配式建筑评价标准》等相关规定,突出发展装配式混凝土结构、钢结构等结构体系建筑。预制部品部件(柱、梁、墙、板、屋盖、整体卫生间、整体厨房等)全部工厂化预制生产。主体结构竖向构件采用墙体、保温、隔热、装饰一体化围护墙。装配式建筑占比按照40%执行,并逐年提高。单体装配率等由住建局组织专家实施预评价确定。施工图审查机构依据装配式建筑预评价意见对施工图设计文件进行审查。

  (六)严格落实新建住宅项目充电基础设施建设。新建居住小区停车位要100%预留充电基础设施(建设电缆桥架、保护管、电缆通道,在停车场每个防火分区设置独立电表计量间,配电室至电表计量间敷设供电线路,并安装计量箱、表前开关、表后开关,预留用电容量、充电设备安装位置、防火单元、通风排烟),30%停车位均匀安装到位,满足业主直接使用。

  新建居住小区按照15辆/百户标准建设自行车停车场所(棚),停车场所(棚)布置位置合理、均衡,方便出入,具有充电、遮阳、防雨功能,满足小区居民电动自行车存放、充电需求。

  充电基础设施设计须满足《电动汽车分散充电设施工程技术标准》(GB/T51313-2018)及《关于印发青岛市住宅小区电动自行车停放充电场所设计导则(试行)的通知》(青建办字〔2022〕45号)等要求。

  正确处理分析住宅小区路网关系、功能区分布等,保证交通便捷,满足居民的观赏和娱乐需求,不得调整规划批复的消防车道、消防扑救场地和消防回车场位置使用功能,不得影响小区内道路无障碍建设等规范要求。

  处理好周边市政道路与出入口衔接关系,对周边不利条件进行屏蔽弱化,通过种植等手法弱化地库出地面构筑周围。硬景做工要精细,铺贴平整、缝隙均匀,整体感觉精致清爽。工程饰面材料减少天然石材用量,鼓励选用环保、透水材料,如仿石PC砖、石英砖、陶瓷透水砖等。

  软景设计要符合整体景观风格,植物品种的选择应符合本地气候条件,不大量使用南方树种;不选择有毒、有刺、有异味及飞毛、飞絮多病虫害较严重的植物。谨慎选用桃树等结实量较大、落果多、易腐烂招蚊蝇的植物;绿地率满足规划指标要求,草坪层地被层做到密不露土,绿化面积中乔灌木、地被覆盖率>50%,常绿落叶比宜3:7。

  统筹建设小区内文化雕塑、景观构筑物(亭子、廊架等)、水系等,造型应简洁优美。

  3.在小区主出入口设置信息引导及发布显示屏或有设计感的信息发布栏,便于业主停留阅读及物业更换信息发布,实时发布政府、街道、小区、温度环境等数据信息;

  4.在小区内人行、车行出入口、主干道路、重要活动场所、楼座单元(室外及地下车库进入楼座单元处、一层及地下电梯大堂、电梯轿厢)设置高清视频监控;

  5.通过物联网技术或AI技术监测消防通道畅通和电动自行车进电梯情况,确保消防通道不堵塞,电动车自行车进不入电梯等;

  6.在小区均衡设置生活垃圾智能识别设施,采集、投放溯源和管控垃圾流向;均衡设置无接触配送的智能快递柜。

  7.在满足安装条件的小区区域设置自动灌溉设备,通过探测小区内土壤温度、湿度、养分等数据,实现自动浇灌、周期浇灌、指令浇灌;

  8.小区内门岗和物业中心设置自动体外除颤器AED,与120急救系统实时联动;

  10.设置智能社区防疫设备,与体温贴、AI摄像头、守门贴等智能硬件产品联网,满足疫情防控需求;

  11.设置智慧社区综合管理平台,实现资产统一建档标准化管理。一是向社区提供在线缴费、在线报事报修、访客预约、社区生活服务;二是向物业企业提供物业收费管理、资产管理、工单管理、巡查巡检等;三是向政府相关部门提供标准的数据接口,将社区基础数据、安全报警信息、社区舆情等数据及时上报。

  严格执行落实国务院办公厅印发《关于构建更高水平的全民健身公共服务体系的意见》《关于印发青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则的通知》(青规字〔2018〕57号)要求,新建居住区要按室内人均建筑面积不低于0.1m2或室外人均用地不低于0.3m2的标准配建公共健身设施。

  每百户配建不小于20m2建筑面积的老年人服务设施。配置3岁以下养育托管点,增设社区儿童之家,为儿童提供游戏、娱乐、卫生、社会心理支持和教育指导等一体化服务。住宅小区物业管理用房建筑面不低于100m2。公厕的建筑面积不应低于80m2。配建一处室内健身场所和多处室外健身场。上述场所均设置给水设施。

  严格落实《山东省无障碍环境建设办法》(省政府令第324号)《无障碍设计规范》(GB50763-2012)《建筑与市政工程无障碍通用规范》(GB55019-2021)等标准规范和相关规定,建设无障碍设施。

  (十)着力打造海绵小区示范工程,改善城市人居环境。贯彻《关于推进海绵城市建设的指导意见》(〔2015〕75号)、《建筑给水排水与节水通用规范》(GB55020-2021)、《西海岸新区海绵城市专项规划(2016-2030年)等精神要求,落实生态文明建设要求和低影响开发的理念,按照“源头减排、过程控制、系统治理”理念系统设计,采用“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施,实现降雨径流自然积存、自然渗透、自然净化的海绵城市建设宗旨。

  合理规划小区竖向,分析内涝灾害易发点,设置排水防涝和防洪设施,实现防洪设计重现期达到100年、内涝防治设计重现期不低于50年。

  采用透水铺装、下沉绿地、雨水花园及蓄水模块等低影响开发设施,实现年径流总量控制率满足海绵城市详细规划要求,且不低于80%,年径流污染物总量(以悬浮物SS计)消减率不低于60%。

  推进雨水资源化利用,鼓励采用渗透利用及集蓄利用方法,将雨水用于绿地灌溉及道路浇洒等,实现雨水资源化利用5%的目标。

  加强数字化模型应用,分析项目相对于传统开发模式下峰现时间、峰值流量的变化情况,确保实现延缓峰现时间、削减峰值流量的建设目标。

  在方案设计、施工图设计、施工图审查、竣工验收等阶段,严格执行海绵城市建设及验收相关要求。

  对标上海、浙江、雄安创新举措,在新区筛选部分拟出让地块推进建设未来社区、国际化社区。

  坚持人本化(人与人的和谐、人与自然的和谐、人与科技的和谐)、生态化(绿色出行、立体绿化、户外体验、生态节能、水循环、垃圾回收)、数字化(CIM建设平台+智慧运营平台)价值坐标。

  建设未来邻里(体现特色文化;开放共享;互助生活)、教育(体现托育全覆盖;幼小扩容提质;幸福学堂全龄覆盖;知识在身边)、健康(体现活力运动健身;智慧健康管理;优质医疗服务;社区养老助残)、创业(体现创新创业空间;创业孵化服务及平台;人才落户机制)、建筑(体现CIM数字化建设平台应用;空间集约开发;建筑特色风貌;装配式建筑与装修一体化;建筑公共空间与面积)、交通(体现交通出行;智能共享停车;供能保障与接口预留;

  社区慢行交通;物流配送服务)、低碳(体现多元能源协同供应;社区综合节能;资源循环利用)、服务(体现物业可持续运营;社区商业服务供给;社区应急与安全防护)、治理(体现社区治理体制机制;社区居民参与;精益化数字管理平台)等场景社区。

  一是落实五分钟生活圈,在项目规划方案编制时,科学配置小区配套设施,满足《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》及国家相关法规规范要求。

  二是提倡选择性升级配置自然生态、全民学习、儿童托管、身体健康、心理健康、互动、便民、艺术、文化、双创10大类完整社区配套设施。

  推行国际化社区规划设计理念,秉承科技舒适、功能齐全、人性化户型概念,倡导国际化运维(物业)服务,打造国际化社区新区亮点。

  1.按照“高品质建设、高品质服务”原则,对新建高品质住宅项目采取公开招标方式择优选聘物业服务企业,鼓励招标人综合参考以下信息设立招标文件:

  投标物业服务企业在“信用中国”中无负面信息记录;山东省内注册的物业服务企业,在“山东省物业服务企业信用信息管理系统”中信用评价在2A级及以上;

  山东省外注册的物业服务企业,在当地行业主管部门统一管理的信用评价系统分档中达到优秀等次,当地未建立信用评价系统的,参照“山东省物业服务企业信用信息管理系统”评分标准进行评价;对于上市物业服务企业,在同等评标得分时优先考虑。

  2.提倡在设计环节起委托物业服务企业前期介入,以受众、服务角度,对房屋使用功能、配套用房布局、弱电系统配置、智慧物业建设等方面提出意见建议,提高生活便捷性、舒适度及小区总体品质;

  前期介入的物业服务企业可参与总体验收、承接查验、案场管理服务、房屋交付等环节,及时发现可能对后续使用造成不便的问题,做好与业主的沟通互动,为交付后的房屋使用、管理维护打下良好基础。

  3.物业服务企业入驻服务后,配套建设物业服务“软环境”,着力打造“红色物业”、“智慧物业”。

  在管理及服务机制上,实现物业管理与党建引领基层治理相融合,凝聚社会力量,整合社区资源,释放智慧活力;在日常服务上,严格按照《物业服务合同》约定的服务等级、服务事项配置人员,抓好“三标一体”体系化建设和标准化建设,实现“6S”(安全、专业、速度、微笑、真诚、满意)服务;

  在氛围营造上,融合国际化社区服务理念,合理配置服务资源,服务场所、重要节点以多语种进行标识,构建多层次的生活场景和服务空间,针对性开展社区生活服务、社区文化交流,着力提升智慧化、便捷化、人性化水平。

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